Meer bieden dan de werkelijke waarde van een woning? Dat betekent minder lenen bij de bank

18 september 2021
© Tierra Mallorca via Unsplash
Wie een woning wil kopen en meer biedt dan de werkelijke waarde van die woning, zal daar binnenkort minder voor kunnen lenen bij de bank. Vanaf 1 januari 2022 zullen banken altijd een onafhankelijke schatting moeten laten uitvoeren op een woning. Om te bepalen hoeveel ze aan een koper mogen lenen, zullen ze zich dan ook moeten baseren op die schatting en niet op de aankoopprijs, zoals dat vandaag wel nog kan. En dat kan belangrijke gevolgen hebben voor kopers.

Volgens een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA) moeten banken vanaf 1 januari 2022 altijd een onafhankelijke schatting laten uitvoeren op woningen waarvoor zij een hypothecaire lening willen verlenen. Vandaag is het zo dat een bank 80 tot 90 procent van de aankoopprijs van een woning mag lenen aan de koper. Maar volgens de richtlijn zullen banken zich binnenkort op die onafhankelijke schatting moeten baseren om te bepalen hoeveel ze aan die koper kunnen lenen.

"In eerste instantie legt de EBA deze richtlijn op ter bescherming van de banken zelf", zegt David Geerts, CEO van Hypotheekwinkel. "De maatregel dient vooral als bescherming voor de risico's die de banken nemen", verduidelijkt hij. Vandaag bieden veel kopers (flink) boven de werkelijke waarde van hun woning om het opbod tussen kandidaat-kopers te kunnen winnen. De bank neemt dus een risico wanneer zij in dergelijke gevallen een lening berekenen op basis van de aankoopprijs in plaats van op de effectieve waarde van een pand.

"De maatregel moet vooral de oververhitte vastgoedmarkt doen kalmeren", voegt Isabelle Marchand van bankenfederatie Febelfin eraan toe. De verplichte schatting zou het probleem van overwaardering voor een deel moeten oplossen. "Dat kan ook in het voordeel zijn van de koper, want die krijgt een juiste indicatie van de woning die hij wenst aan te schaffen", aldus Marchand.

Als blijkt dat de woning minder waard is dan wat men ervoor betaalt, kan het zijn dat de koper zelf meer geld op tafel moet leggen

Nochtans kan de richtlijn ook nadelig zijn voor kopers. Want stel dat de waarde van een woning lager wordt geschat dan de prijs die de koper ervoor geboden heeft, dan mag de bank die koper dus ook minder lenen. En dat kan belangrijke gevolgen hebben volgens David Geerts: "Als blijkt dat de schatter de woning lager schat dan de prijs die de koper ervoor betaalt, dan kan het wel eens zijn dat de kopende partij zelf heel wat meer geld op tafel moet leggen. En daardoor in de problemen komt."

Volgens Hypotheekwinkel wordt het daarom des te belangrijk om opschortende voorwaarden in je koopovereenkomst op te laten nemen: als uiteindelijk blijkt dat je te weinig kan lenen, gaat de verkoop niet door. “Kandidaat-kopers nemen vaak geen opschortende voorwaarde uit schrik dat ze het pand niet toegewezen krijgen", legt David Geerts van Hypotheekwinkel uit. "Als de bank echter door de externe schatting een veel lager bedrag uitkomt dan het bod in het compromis, kunnen er persoonlijke drama’s plaatsvinden." Dat moet volgens Geerts absoluut vermeden worden.

"We moeten ook aandacht hebben voor mensen die in het verleden een huis gekocht hebben zonder schatting en daardoor misschien te veel betaald hebben", vult Geerts aan. "Het is moeilijk in te schatten welk effect deze maatregel zal hebben op de prijs van die woningen wanneer men ze opnieuw wil verkopen maar dat is zeker een aandachtspunt."

Beluister het gesprek met David Geerts uit 'De Wereld Vandaag' via Radio 1 select.

Bron: vrtnws.be en 'De Wereld Vandaag'