"Meer dan de helft van renovaties zijn eigenlijk verdoken nieuwbouwwoningen"

8 oktober 2019
© Unsplash (Ishant Mishra)
De Orde van Architecten wil dat het btw-tarief voor wie een huis sloopt en heropbouwt in heel Vlaanderen daalt van 21 procent naar 6 procent. Nu betaal je in de meeste gemeenten 21 procent btw op een nieuwbouwwoning en 6 procent btw als je een woning renoveert. Van die regeling wordt vaak misbruik gemaakt. Mensen dienen plannen in om een huis te renoveren, maar stiekem slopen ze het huis bijna volledig en zetten ze een nieuwbouwwoning, waarop ze maar 6 procent btw betalen.

Woon je in Oostende, Brugge, Roeselare, Kortrijk, Gent, Dendermonde, Aalst, Sint-Niklaas, Antwerpen, Mechelen, Leuven, Hasselt en Genk, dan kun je niet alleen renoveren, maar ook een woning slopen en heropbouwen aan het verlaagde btw-tarief van 6 procent.

Eens buiten deze steden gelden in Vlaanderen de klassieke tarieven. Voor een nieuwbouw betaal je dan 21 procent btw. Voor een renovatie 6 procent. Dat is een groot verschil.

Sinds jaar en dag wordt er dan ook heel wat misbruik gemaakt van het btw-tarief van 6 procent. Renovaties blijken vaak geen renovaties te zijn maar nieuwbouwwoningen, gebouwd aan het verlaagde tarief. Op een nieuwe woning van 300.000 euro maakt dat een verschil van maar liefst 45.000 euro.

Het overgebleven muurtje

Marnik Dehaen, voorzitter van de Orde van Architecten, gaat ervan uit dat meer dan de helft van de totaalrenovaties in Vlaanderen eigenlijk verdoken nieuwbouwwoningen zijn.

Maar de oude woning wordt meestal niet volledig afgebroken. Vaak wordt een enkel muurtje of deel ervan bewaard en er worden foto’s van gemaakt die nadien kunnen worden gebruikt als "bewijsmateriaal". Het zogenoemde "overgebleven muurtje" in de bouwsector is al jarenlang een bekend fenomeen.

Smoezen

Als een verbouwing al wordt aangegeven dan gebeurt dat bij het lokale btw-kantoor. In een eerste fase komen de renovatieplannen van een woning daar terecht. Er wordt beslist of de verbouwing al dan niet in aanmerking komt voor het voordelige btw-tarief van 6 procent. Dat valt dossier per dossier te bekijken. Het is en blijft interpretatie zegt de Orde van Architecten.

Op de ingediende plannen staan de muren die bewaard zullen blijven duidelijk aangegeven. Eens het btw-kantoor de plannen goedkeurt aan het verlaagde btw-tarief van 6% kunnen de werken uitgevoerd worden.
En het is dan dat op de werf de muren van de oude woning al eens durven te verdwijnen. Bij de architecten die we contacteerden, keren enkele smoezen terug. “Er stond een felle rukwind.” Of “de aannemer reed per ongeluk één of meerdere muren om.”

Geen concrete regels

Bij de architecten horen we dat er niet meteen een algemene, geschreven regel is over wanneer een grote verbouwing nog een renovatie is. Grofweg is het zo dat minstens de helft van de te renoveren woning moet blijven staan en dat de woonoppervlakte maximaal verdubbeld mag worden.

We vroegen een aantal architecten welke regels zij toepassen en kregen heel wat uiteenlopende antwoorden. 60 procent van de oude woning moet over blijven. Een andere architect dacht dat het 50 procent moest zijn. Bij de ene renovatie bleven de buitenmuren staan, bij de andere de binnenmuren. Met andere woorden, de huidige regels zijn voor interpretatie vatbaar en dat leidt tot creativiteit in de sector.

Weinig controles

Het misbruik blijkt wijdverspreid, omdat er weinig controles uitgevoerd worden. In eerste instantie zijn de lokale btw-kantoren verantwoordelijk voor die controle. We belden met 4 van die kantoren. Telkens kregen we te horen dat ze onderbemand waren en dat het misbruik bekend is, maar dat er niet kan tegen worden opgetreden.

Frauduleuze gevallen komen vaker aan het licht via verklikkingen. Buren merken op dat een verbouwing in de straat eigenlijk het bouwen van een nieuwe woning is. Dat wordt dan aangegeven bij het btw-kantoor.

Frauduleuze gevallen komen vaker aan het licht via verklikkingen.

Btw-kantoren brengen op hun beurt de gemeentes op de hoogte, maar die zijn niet verplicht om te handhaven. En als er dan toch gecontroleerd wordt, kan men geen eigenlijk misbruik constateren. De oude woning zit zogezegd verwerkt in de muren van de nieuwe woning.

De architecten en aannemers die VRT NWS belde kennen de praktijken en geven zelf aan dat controles maar weinig gebeuren. Architecten kunnen de bouwheer slechts adviseren, maar hoeven wanpraktijken niet aan te geven.

Een oplossing

De oplossing is eenvoudig volgens de Orde van Architecten: zorg ervoor dat er niet alleen in de huidige 13 Vlaamse steden aan het voordelige btw-tarief van 6 procent kan worden afgebroken en weer heropgebouwd, maar breid dat voordeel uit naar heel Vlaanderen.

Voor jonge gezinnen wordt het bouwen van een nieuwe woning dan weer wat meer betaalbaar. De overheid genereert meer werkgelegenheid, want de "officiële economie" zal groeien. En ook het klimaat wint er bij, want geheel nieuwe woningen zijn veel minder energieopslorpend dan slechte renovaties.

Villa’s op 20 are worden steeds vaker vervangen door een dubbelwoonst. Dat kan alleen door een volledige heropbouw.

De afbraak en heropbouw van oude gebouwen is vaak technisch noodzakelijk. Veel panden hebben een slechte structuur om te gaan verbouwen. Ook is de oriëntatie vaak niet gunstig.

Veel woningen zijn vlak aan de straat gebouwd. Bij een heropbouw kan je kiezen om de woning meer naar achteren te zetten, zodat er een groenzone ontstaat. Hierdoor worden te smalle straten wat meer leefbaar.

Maar er is ook een maatschappelijke noodzaak, zoals het creëren van nieuwe woonruimte. Villa’s op 20 are worden steeds vaker vervangen door een dubbelwoonst. Dat kan alleen door een volledige heropbouw.

Nu maken mensen die ingrijpende keuzes vaak niet, want bouwen aan 21 procent of aan 6 procent btw, het is en blijft budgettair nu eenmaal een wereld van verschil.

Beluister het gesprek met Marnik Dehaen, voorzitter van de Orde van Architecten, in 'De Ochtend':

Bron: vrtnws.be en 'De Ochtend'

Lees ook:

Radio 1 Select